I. Нормативные акты, регулирующие процессы купли-продажи недвижимости в Болгарии Покупка недвижимости иностранными лицами в Республике Болгария урегулирована определёнными нормативными актами, среди которых особо стоит отметить: Закон об иностранных гражданах в Республике Болгария Конституция Республики Болгария Закон о государственной собственности Закон о муниципальных налогах и сборах Закон о поощрении инвестиций Закон о собственности Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения Закон о лесах Закон об общинной собственности II. Правовые аспекты приобретения недвижимого имущества. Схема приобретения недвижимости в Болгарии достаточно проста. Продажа ее (включая землю) разрешена юридическим лицам, зарегистрированным в соответствии с Болгарским законодательством. Причем состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала. Для оформления сделки достаточно иметь при себе загранпаспорт. Болгарский Парламент уже принял изменения в конституции, вследствие которых иностранные граждане смогут беспрепятственно покупать землю после вступления Болгарии в ЕС. Квартиры Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и местных лиц. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Владельцы квартир, не являющимися гражданами Болгарии, обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем. Дома, отели, рестораны и иные здания Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт. Земля и леса. Продажа земли и лесов иностранцам запрещена. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии. Оформление купли - продажи Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на использование объекта третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные сборы. В общей сложности они составляют около 4 %. Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом: 1. Резервирование: 1000 - 3600; 2. Подписание предварительного договора - в нем определены сроки и размеры платежей, примерно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку и 30% при оформлении нотариального акта; 3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Налоги и оплата коммунальных услуг Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и сбор на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц. Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.

Регистрация БУЛСТАТ После приобретения недвижимости иностранные граждане в Болгарии должны зарегистрировать в регистре БУЛСТАТ. Статья ст. 3, ч. 10 Закона Республики Болгария о регистре БУЛСТАТ, гласит: Каждое физическое лицо, которое не обладает ЕГН или ЛНЧ (личный номер иностранца) и владеет недвижимым имуществом в Болгарии, обязан зарегистрироваться в регистре БУЛСТАТ (Агентство по вписываниям) Согласно Ст. 7, ч. 2, в код по БУЛСТАТ вписывается, дата рождения, личные имена, основание для вписывания, адрес для корреспонденции, телефон, электронный адрес. Согласно ст. 12, ч. 2 Закона Республика Болгария о БУЛСТАТ, внесение в Булстат должны быть сделаны в 7-дневный срок с момента покупки недвижимости (вступления в силу нотариального акта на собственность). Для регистрации в Булстат необходимо в агентство по вписываниям: подать заявление по образцу, принести копию паспорта и копию документа о собственности. Все изменения отражается в течение семи дней. Каждое иностранное физическое лицо подает отдельное заявление и согласно ст. 13 Закона Республики Болгария о регистре БУЛСТАТ может иметь только одну регистрацию, независимо от различных оснований для вписывания. Агентство по вписываниям поддерживает досье о каждом вписанном лице, а согласно ст. 18, ч. 3 соответствующего закона, эти лица могут, только если пожелают, получить карту для идентификации. Регистрация в случае смерти лица, прекращается, но архив сохраняется 10 лет, по истечении этого срока информация переходит в государственный архив. На всех иностранных граждан действует Ст. 14 Закона о местных налогах, согласно которой собственник должен уведомить администрацию (общину) о приобретении недвижимости, в письменном виде в 2-месячный срок и подать налоговую декларацию, для налогообложения по недвижимости. Другими словами, собственник недвижимости должен посетить налоговую службу и подать налоговую декларацию в письменном виде для налогообложения по недвижимости. Имейте в виду, что подать налоговую декларацию необходимо в 2-месячный срок после получения нотариального акта.

В Болгарию на ПМЖ Продолжительное пребывание в Болгарии (ВНЖ) Продолжительное пребывание в Болгарии часто называется "Видом на жительство - ВНЖ" и является разрешенным продолжительным пребыванием в республике Болгария, сроком до одного года. Въезжать в Болгарию для оформления ВНЖ необходимо по специальной миграционной визе «Д» - для долгосрочного пребывания со сроком действия до 6 месяцев и с правом пребывания до 180 дней. Основания для получения вида на жительство в Болгарии (если у вас нет близких родственников – болгар) являются: Трудовой контракт. Этот вариант иммиграции в Болгарию хорош в том случае, если контракт долгосрочный, поскольку продление ВНЖ возможно на том же основании, что и его выдача. Другими словами, если вы въезжаете в страну по рабочей визе, то к моменту продления ВНЖ вы должны по-прежнему работать, причем у того же работодателя. Ведение предпринимательской деятельности. Этот вариант иммиграции в Болгариюпредусматривает открытие и регистрацию собственной фирмы, которая будет сразу же приносить прибыль. Более того, вы должны нанять на работу не менее 10 граждан Болгарии и исправно платить налоги и заработную плату. Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию и интеграцию болгарской экономики в европейский рынок, шансов подняться с нуля очень мало, зато вероятность потерять вложенные средства весьма значительна. Создание представительства иностранной компании. Вы открываете иностранное представительство компании в Болгарии, не ведете никакой коммерческой деятельности на территории страны, начисляете фиктивную зарплату директору (т.е. себе) и сдаете годовые отчеты с нулевым балансом. Это один из самых безболезненных видов иммиграции в Болгарию, но такой способ подходит только тем, у кого на родине есть свое ООО. Заключение брака с гражданином (гражданкой) Болгарии. Если брак не фиктивный, то уже через два года можно подавать заявление на ПМЖ, в противном случае грозят штрафы и депортация. Воссоединение семьи. Иммиграция в Болгарию по этому основанию возможна, если у вас есть близкие родственники – болгары или ваш близкий родственник – иностранец имеет ВНЖ в Болгарии. Проживание на пенсии. Получить ВНЖ в Болгарии пенсионеры могут при условии наличия достаточных для достойного проживания средств. Получение вида на жительство в Болгарии также возможно на основании долгосрочного лечения, аккредитации в качестве корреспондента СМИ, обучения на очном отделении лицензированного вуза и ряд других. ВАЖНО: Для получения разрешения на продолжительное пребывание иностранные граждане должны быть обеспечены жильем, иметь медицинскую страховку и достаточно средств для проживания. При первоначальной подаче заявления на ВНЖ лица в возрасте от 18 лет, за исключением лиц без гражданства, представляют справку о судимости, выданной государством, чьими гражданами они являются. ВНЖ в Болгарии дает право на: - Неограниченное посещение республики Болгария; - Работать только в собственной фирме; - Получать платное медицинское обслуживание, как и граждане Болгарии; - Производить отчисления в пенсионный фонд; - Оформить приглашение для частного визита иностранному лицу; - По истечение 5 лет получить статус долгосрочного пребывания. - Дети, получившие статус продолжительного пребывания, имеют право платно обучаться в болгарских школах. Внимание! Приобретенная недвижимость в Болгарии не является основанием для получения ВНЖ. Для продления статуса продолжительного пребывания в Болгарии необходимо сохранение первоначального основания получения этого статуса. Долгосрочное пребывание в Болгарии (ДВЖ) В соответствии со статьей 24 закона «Об иностранцах в РБ», статус долгосрочного пребывания предоставляется нерезиденту, который проживал на законных основаниях и без перерывов в Болгарии в течение 5 лет перед подачей заявления на ДВЖ. ВАЖНО: Периоды отсутствия на территории страны не должны превышать 6 последовательных месяцев и в общей сложности 10 месяцев за 5-летний период. Для получения статуса долгосрочного проживания, иностранный гражданин должен предоставить доказательства того, что он располагает достаточными средствами для своего существования и для существования членов его семьи, не обращаясь к системе социальной помощи, в размере не менее чем минимальная заработная плата и минимальная пенсия. А также что он располагает медицинской страховкой на время проживания в соответствии с законодательством Республики Болгария. Члены семьи долгосрочного пребывающего иностранного гражданина, могут получить разрешение на пребывание на один год, не превышая разрешенный срок проживания титуляра. После получения статуса долгосрочного пребывания оно становится постоянным до тех пор, пока не возникнут основания для его отмены. Этот статус имеет разрешенный первоначальный срок - 5 лет, с возможностью продлить его после подачи заявления. Внимание! Статус ДВЖ – это новая для Болгарии форма вида на жительство, которая в отличие от ВНЖ оформляется сроком не на один год, а на пять лет. Иностранцы с ДВЖ в своих правах практически приравнены к владельцам ПМЖ, за исключением права через пять лет претендовать на гражданство Болгарии. В частности, статус ДВЖ позволяет работать по найму и пользоваться страховой медициной. Постоянное место жительство в Болгарии (ПМЖ) Постоянное место жительства оформляется на неограниченный срок. Пребывание в статусе ПМЖ более пяти лет дает право на получение болгарского гражданства. Основания для получения ПМЖ в Болагрии: 1. лица с болгарским происхождением; 2. через пять лет после заключения брака с постоянно пребывающим в стране иностранцем или гражданином Болгарии; 3. малолетние и несовершеннолетние дети иностранца с ПМЖ, которые не вступили в брак; 6. иностранцы, которые вложили более 1 000 000 левов (около€500 тыс.) в экономику Болгарии. (С полным списком оснований для получения ПМЖ в Болгарии можно ознакомиться в статье 25 закона «Об иностранцах в Болгарии»). Статус ПМЖ в Болгарии дает право: – безвизового въезда и бессрочного пребывания в стране; – ведения бизнеса в собственной фирме и работы по найму; – получения образования на общих основаниях с болгарскими гражданами; – получения гражданства Болгарии по истечении пяти лет пребывания в статусе ПМЖ; – оформления визы в страны Шенгенского соглашения без предоставления приглашений и туристических ваучеров за один день.

Могут ли иностранцы покупать землю в Болгарии? Иностранные граждане (физические лица) не могут купить землю в Болгарии (по Конституции). Юридические лица, т.е. иностранцы, которые имеют фирму зарегистрированную по болгарскому законодательству, могут купить и иметь землю. После прохождения процесса регистрации фирмы по болгарскому законодательству каждый иностранец имеет право собственности на недвижимое имущество включительно и землю. Для оформления покупки недвижимости в Болгарии на физическое лицо достаточно предоставление загранпаспорта, а при покупке на фирму - учредительных документов компании. Сделка регистрируется нотариально. Документом на право собственности является нотариальный акт.